2.0 自 110/7/1 施行：①「2 年內」稅率由 35% 加重至 45%；②「2~5 年」由 20% 加重至 35%；③預售屋（紅單）及其坐落基地納入課徵；④特定股權交易（持股過半且公司 50% 資產為國內房地）視同房地交易；⑤土地漲價總數額改自取得日起算，避免雙重扣除。10 年以上仍 15%，長期持有者不受影響。
不算。法院（如臺北高行 113 年度地訴字第 255 號、高雄高行 114 年度高上字第 6 號）已明確：必須有「實際居住事實」。國稅局會比對水電瓦斯用量、社區監視紀錄、鄰里訪查。2024 年起查核更嚴格，建議保留 6 年內每月水電帳單。持有期間只要「曾出租」（含短租 Airbnb）或登記為公司營業場所，即喪失 400 萬免稅＋10% 資格。
不能。法條是「個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用」——全家 6 年共用 1 個配額，未成年子女名下有房也算。離婚不會重置。換屋族建議：先賣獲利較高那間用優惠；若兩間都短期內賣，第二間若獲利不超過 15 萬（20% 換算）影響不大，超過則建議錯開 6 年。
依 §14-4 得併計被繼承人原始持有期間，財政部 2026/2/12 說明「連續繼承」（祖父→父親→你）各代皆可合併，併計後仍套一般級距：2 年內 45%、2~5 年 35%、5~10 年 20%、10 年以上 15%（10% 僅在符合自用 400 萬免稅＋10% 時適用）。例：父親 2016 年買、2022 年過世，你 2025 年賣 → 合併 9 年 → 20%。若你與被繼承人合計設籍實際居住滿 6 年，可套用 400 萬免稅＋10%。成本以繼承時公告現值＋房屋評現值為準（可依物價指數調高）。2026/4/21：自地自建、合建分屋、都更、危老重建房屋，房屋持有期間得改併計被繼承人「土地」取得日。
成本以「受贈時公告現值」為準（可依物價指數調整），持有期間原則自受贈日起算。2026 作業要點明文的併計情形為配偶贈與之自住房地且受贈人繼續自用，得併計贈與人持有期間；直系親屬（父母子女）贈與未明文，適用前請先向國稅局確認。因公告現值通常僅市價 5~7 折，帳面獲利偏高、稅負較重，受贈前建議先試算。
依《所得稅法》第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 5 目，列 7 類：①調職、非自願離職；②重病、意外、災害（6 個月以上不能工作或居住）；③家中有未滿 3 歲子女且經濟困難；④遭他人越界建屋；⑤共有物分割；⑥依法被強制執行；⑦其他（國稅局核定）。僅對持有未滿 5 年（45%/35%）者有降稅效果，申報時須附公司證明、診斷書等佐證。
要。2.0 已將預售屋及其坐落基地納入，持有期間以「買賣契約簽訂日」起算（不是建竣日）。另注意：出售預售屋後再購入成屋，不適用重購退稅（財政部函釋）。
課稅所得為負（虧損）或 0 元，仍須在移轉登記日起 30 日內申報。逾期未申報處 3,000~30,000 元罰鍰；有應補稅額未申報另處漏稅額 3 倍以下罰鍰；以詐術逃漏者可能涉刑。申報採「分離課稅」，不能併入隔年 5 月綜所稅。
截至 2026 年中，房地合一 2.0 的稅率與自住優惠架構不變（45/35/20/15、10%＋400 萬；非居住個人 45/35）。較重要變化：①《房地合一課徵所得稅申報作業要點》115/4/21 修正發布：自地自建、合建分屋、都更、危老重建房屋之繼承案，房屋持有期間得改併計被繼承人「土地」取得日；②國稅局自 2024 年底起加強「實質居住」查核，多份行政法院判決確認僅遷戶籍不認自住。本工具已依最新要點與判決整理。
①非居住個人（境內無住所或當年居住未滿 183 天）：2 年內 45%、2 年以上 35%，無 20%/15% 級距；自住 10%＋400 萬免稅與非自願 20% 對非居住者是否適用，要點未明文，請向國稅局書面確認。②前 3 年損失：交易日前 3 年內房地交易損失，得自本次課稅所得扣除（以本次課稅所得為限），保留前 3 年申報紀錄。③物價指數調整：繼承、受贈之成本（公告現值＋評現值）可依消費者物價指數（出售年÷取得年）調高，成本↑→課稅所得↓，對納稅人較有利。
